Кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости.
С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги - помогают потенциальным заёмщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и т.д. Около 80% заёмщиков - это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую - пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка - тоже работа риэлтора.

Банк не предъявляет особых требований к доходам заёмщиков.
При покупке квартиры через ипотеку, купленная недвижимость оставляется в залог - это гарантия для банка. Однако цель банка - не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (т.е. проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заёмщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 50% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заёмщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от неё будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов.

При покупке квартиры в кредит, квартира оказывается в собственности банка.
Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог - это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заёмщик, причем сразу. Заёмщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

При покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира.
Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на неё зарегистрировано право собственности - в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заёмщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берёт в залог новую. При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае, количество компаний и объектов, которые может выбрать заёмщик, ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.

Получение кредита ничего не стоит.
К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заёмщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить около $100. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка): $100...150. За открытие счёта в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы: 1,5...1,8% от суммы кредита.

Без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке.
Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 10...30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая - получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заёмщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Клиент получит сумму, вне зависимости от стоимости квартиры.
Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в $30 000, заёмщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% - в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заёмщик нашёл квартиру стоимостью $35 000, банк выдаст ему не обещанные $30 000, а всего лишь $28 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже её рыночной стоимости (требования продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) от оценочной стоимости. Тогда заёмщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.

Все риски заёмщика страхуются.
Это распространённое заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заёмщика. Все расходы по страхованию несёт заемщик. При этом страхуются не риски заёмщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заёмщик может застраховать и свои риски, но за это ему придётся платить отдельно.

Если банк разорится, кредиторы банка заставят заёмщика выплатить весь долг сразу.
Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заёмщика это никак не отражается. У заёмщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

Заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет всё.
Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют ещё деньги, внесённые в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заёмщику. В случае, если заёмщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заёмщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внёс, а доплата идёт на погашение долга банку.